Obtenir une hypothèque au Québec quand on est travailleur autonome

Pourquoi l'hypothèque est plus exigeante pour un autonome

Sans talon de paie ni lettre d'emploi, le prêteur doit reconstituer un revenu fiable. Il s'appuie sur le revenu net déclaré, après dépenses d'entreprise. Un travailleur autonome qui réduit fortement son revenu imposable diminue donc mécaniquement sa capacité d'emprunt.

Le besoin peut concerner une résidence principale, un plex ou un immeuble utilisé pour l'entreprise. Les solutions diffèrent : prêt hypothécaire résidentiel d'une banque ou d'une caisse dans le premier cas, financement commercial ou programme fédéral dans le second.

Ce qui rend un dossier admissible

Les prêteurs demandent habituellement les avis de cotisation de l'Agence du revenu du Canada et de Revenu Québec sur plusieurs années, les déclarations de revenus complètes, les états financiers si l'entreprise est incorporée et les relevés bancaires récents.

Mise de fonds, crédit et ratios

Lorsque la mise de fonds est inférieure à vingt pour cent du prix, une assurance prêt hypothécaire est obligatoire. La SCHL et les assureurs privés disposent de critères propres aux travailleurs autonomes, à vérifier auprès d'eux ou du prêteur.

Le dossier de crédit, les dettes existantes et le test de résistance appliqué par les prêteurs déterminent le montant maximal. Des impôts en souffrance auprès de Revenu Québec ou de l'ARC constituent un frein majeur, car ils peuvent donner lieu à des hypothèques légales.

Qui peut financer ?

Pour la résidence, les grandes banques, les caisses Desjardins et les prêteurs spécialisés financent les travailleurs autonomes, souvent par l'intermédiaire de courtiers hypothécaires. Le registre fourni ici ne recense pas d'offre résidentielle dédiée : il faut comparer directement plusieurs prêteurs.

Pour un local ou un immeuble servant à l'entreprise, le Programme de financement des petites entreprises du Canada partage avec les banques le risque des prêts admissibles. BMO et la Banque Nationale expliquent comment obtenir un prêt dans ce cadre.

BDC, banque fédérale de développement, finance aussi l'achat ou la rénovation de locaux commerciaux par des petites entreprises. Ces solutions ne concernent pas la maison familiale, sauf la partie réellement affectée à l'activité, selon l'analyse du prêteur.

Résidentiel ou commercial : les options côte à côte

Ces options ne s'opposent pas : un travailleur autonome peut financer sa résidence auprès d'une caisse et son atelier par un prêt commercial. Chaque dossier sera toutefois évalué séparément, avec un impact sur la capacité globale de remboursement.

Les étapes avant de signer chez le notaire

1. Obtenir les avis de cotisation fédéraux et provinciaux des dernières années.
2. Rassembler les déclarations de revenus et, le cas échéant, les états financiers.
3. Consulter son dossier de crédit auprès d'une agence d'évaluation et faire corriger toute erreur avant la demande.
4. Régler tout solde d'impôt ou entente de paiement en cours.
5. Demander une préautorisation à plusieurs prêteurs ou par un courtier inscrit à l'AMF.
6. Prévoir les droits de mutation, les frais de notaire et l'inspection.
7. Comparer l'assurance prêt hypothécaire et l'assurance vie ou invalidité proposée.

Mises en garde

• Les prêteurs privés non encadrés qui réclament des frais avant toute offre.
• Les « hypothèques sans preuve de revenu » assorties de taux et pénalités très élevés.
• L'assurance vie hypothécaire vendue au comptoir sans examen médical préalable.
• Les revenus gonflés dans la demande, qui constituent une fausse déclaration.
• Le courtier qui ne présente pas son inscription à l'Autorité des marchés financiers.

Au Québec, l'hypothèque immobilière est reçue par un notaire, qui vérifie les titres et explique l'acte avant la signature. Ce passage obligé constitue une protection supplémentaire, à condition de lire chaque clause et de poser toutes les questions utiles.

Les options en cas de refus

Un refus pousse souvent à attendre une année de revenus supplémentaire, à augmenter la mise de fonds ou à ajouter un coemprunteur salarié. Un courtier hypothécaire inscrit à l'AMF peut présenter le dossier à des prêteurs plus ouverts aux revenus variables.

Réduire temporairement les dépenses déduites pour afficher un revenu net plus élevé est une décision fiscale à étudier avec un comptable. Les organismes de microcrédit et les SADC n'accordent pas d'hypothèque résidentielle, mais peuvent financer l'entreprise.

Combien d'années de revenus faut-il présenter ?

La plupart des prêteurs souhaitent voir au moins deux années complètes d'avis de cotisation. Certains programmes d'assurance acceptent des historiques plus courts lorsque le travailleur autonome exerçait auparavant le même métier comme salarié, sous conditions.

Le prêteur retient-il le revenu brut ou le revenu net ?

Il retient en principe le revenu net déclaré, après dépenses d'entreprise. Certains assureurs et prêteurs admettent une majoration pour tenir compte de certaines dépenses non monétaires, selon leurs propres règles, qu'il faut demander par écrit.

Un travailleur autonome incorporé est-il évalué différemment ?

Oui, le prêteur examine alors le salaire et les dividendes versés, ainsi que les états financiers de la société. Les bénéfices conservés dans l'entreprise peuvent parfois être pris en compte, après analyse des documents comptables.

Faut-il passer par un courtier hypothécaire ?

Ce n'est pas obligatoire, mais un courtier inscrit à l'AMF compare plusieurs prêteurs et connaît leurs critères pour les autonomes. Sa rémunération est généralement versée par le prêteur ; il faut toutefois lui demander de la préciser clairement.